La oferta de departamentos porteños se redujo en más de la mitad de su superficie en casi un siglo

Los departamentos que se ofrecen hoy en venta en la Ciudad de Buenos Aires ocupan, en promedio, poco más de la mitad del espacio que tenían las unidades construidas hace casi un siglo. Según un relevamiento elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de departamentos y PH, la superficie cubierta mediana de las unidades edificadas desde 2020 es de 46 metros cuadrados, frente a los 102 metros cuadrados de las levantadas en la década de 1930: una diferencia de 56 metros cuadrados, equivalente a una reducción del 55 por ciento.

Vamos a los números. La comparación con el año anterior y con la dinámica de precios ayuda a dimensionar el cambio: las construcciones de 2010 a 2014 presentaban una superficie cubierta mediana cercana a los 60 metros cuadrados, mientras que las edificadas desde 2020 se ubicaron en 46 metros cuadrados, un retroceso adicional en un contexto en el que el índice de precios al consumidor acumuló incrementos sostenidos en los últimos años y encareció el acceso a la vivienda propia en la ciudad.

Menos ambientes y cocheras cada vez más separadas del precio

El informe no se limita a la superficie. La cantidad mediana de ambientes pasó de cuatro en los departamentos de los años treinta a dos en los construidos desde 2020. En paralelo, cambió la forma en que se ofrece la cochera: entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4 por ciento de los avisos la incluía en el precio de venta, mientras que en las construcciones de 2025 y 2026 esa participación se redujo al 13,9 por ciento. Al mismo tiempo, los avisos con cochera opcional o comercializada por separado treparon del 2 al 14 por ciento en el mismo período.

• Superficie cubierta mediana: 102 m² (década de 1930) frente a 46 m² (desde 2020), una baja del 55%.
• Ambientes medianos: de cuatro a dos entre los mismos períodos.
• Monoambientes: pasaron del 1,9% al 35% de la oferta entre las décadas de 1930 y 2020.
• Unidades de al menos 100 m²: del 53,2% al 9,4% en el mismo tramo.
• Cocheras incluidas en el precio: del 41,4% (2010-2014) al 13,9% (2025-2026).

Recoleta, Monserrat y Palermo, los barrios con mayor retracción

Las diferencias se replican con intensidad dispar según el barrio. Al comparar las viviendas construidas antes de 1980 con las edificadas desde 2010, Recoleta registró la mayor reducción: pasó de una mediana de 90 metros cuadrados a 45, una baja del 50 por ciento. Monserrat mostró una caída del 41 por ciento y Palermo, del 40 por ciento. En el otro extremo, la contracción fue mucho menor en barrios de trama más residencial: Villa Devoto presentó una reducción del 6 por ciento, Villa del Parque del 8,5 por ciento y Villa Urquiza del 9,6 por ciento.

El relevamiento de Mirando.ai describe la oferta activa de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires, ordenada por año de construcción, y permite observar cómo se fue modificando la configuración de las viviendas en venta a lo largo de casi un siglo, con unidades más chicas, menos ambientes y un creciente desdoblamiento entre el precio del departamento y el de la cochera.