Créditos UVA: con una cuota inicial de 865 mil pesos, el ingreso familiar requerido supera los 3,4 millones mensuales

El Gobierno difundió una simulación oficial del nuevo programa de créditos hipotecarios ajustados por UVA, y los números que arroja marcan un piso de ingresos elevado para las familias que pretendan acceder al beneficio. Según los parámetros publicados, para tomar un préstamo equivalente a unos 80.000 dólares a un plazo de 25 años y con una tasa de UVA más 7%, la primera cuota ronda los 865.098 pesos y el ingreso neto mínimo del grupo familiar debe ubicarse por encima de los 3.460.391 pesos mensuales, de acuerdo con los cuadros difundidos por las autoridades competentes.

La regla central del esquema es que el pago mensual no puede superar el 25% del ingreso neto del hogar. Esa proporción funciona como tope rígido, lo que vuelve determinante el nivel de sueldos del solicitante a la hora de definir tanto el monto máximo del crédito como el plazo de devolución. En el caso de una pareja en la que cada integrante perciba cerca de 1,7 millones de pesos de bolsillo, la cuenta cerraría y el crédito podría calificarse, según el ejemplo oficial.

Vamos a los números

• Propiedad valuada: USD 106.667.
• Monto financiado: hasta el 75% del valor, es decir, 120.920.000 pesos o alrededor de USD 80.000 al tipo de cambio oficial.
• Cuota inicial estimada: 865.098 pesos (UVA + 7%, plazo 25 años).
• Ingreso neto familiar requerido: 3.460.391 pesos.
• Tasa máxima admitida: UVA + 7,50%.
• Plazo mínimo de devolución: 15 años.
• Monto máximo por crédito: 150.000 UVA.

El capital adeudado se actualiza por Unidad de Valor Adquisitivo, de modo que la cuota inicial de 865.098 pesos no permanece constante durante la vida del préstamo: el componente de capital se reexpresa periódicamente por el índice y, en consecuencia, el pago mensual crece nominalmente a lo largo de los 25 años. Este mecanismo, característico de la línea UVA, implica que el esfuerzo inicial medido contra el salario tiende a modificarse con el correr del tiempo, en paralelo con la evolución del índice de precios.

El fondeo: cómo se fondean los préstamos

Los recursos que sostienen la línea no provienen del Tesoro ni de monetaria, sino de plazos fijos licitados entre entidades financieras con fondos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES, por un total aproximado de 2 billones de pesos. Cada licitación es de 200.000 millones de pesos, con un tope del 20% por entidad, y los depósitos se constituyen a tasas mínimas de UVA más 2,50% a un año y UVA más 4,50% a cinco años. Una vez adjudicados, los bancos cuentan con 90 días corridos para transformar esos fondos en préstamos hipotecarios efectivamente desembolsados.

El destino de los créditos está acotado por la normativa: adquisición, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda de personas físicas. La simulación oficial no contempla los gastos complementarios de la operación, como escribura, impuestos ni el 25% del valor del inmueble que el comprador debe aportar por su cuenta, por lo que el esfuerzo real de acceso resulta superior al que refleja únicamente la cuota inicial publicada.

Comparado con las líneas hipotecarias tradicionales disponibles hasta la implementación de este programa, el nuevo esquema introduce una novedad estructural: la relación cuota-ingreso queda fijada por norma en el 25%, lo que blinda al deudor frente a cuotas iniciales demasiado elevadas en relación con su salario, aunque deja abierta la puerta a que la cuota nominal crezca por la vía de la actualización por UVA. Frente al año anterior, cuando las opciones de financiamiento bancario en pesos a plazos largos eran prácticamente inexistentes para gran parte de la clase media asalariada, el flamante programa reabre un canal de acceso, aunque con un piso salarial que excluye a los hogares de ingresos medios bajos.