Vender una propiedad en la Ciudad de Buenos Aires: qué impuestos quedaron en pie y cuáles ya no se pagan

El precio de venta de una propiedad dejó de ser el único número relevante al momento de cerrar una operación en la Ciudad de Buenos Aires. Las ventas ocasionales del patrimonio personal quedaron liberadas del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del impuesto cedular, aunque la transacción todavía arrastra otros componentes que el vendedor y el comprador deben contemplar en su presupuesto.

Vamos a los números. Cuando en la operación interviene una inmobiliaria, la comisión suele ubicarse entre el 3% y el 4% del valor de la operación, con variaciones según lo pactado entre las partes. A ese porcentaje se suman los honorarios del escribano y, en muchas operaciones, el Impuesto de Sellos, que continúa formando parte de la estructura de costos de cualquier compraventa.

El escenario porteño y su comparación con la Provincia de Buenos Aires

En la Ciudad de Buenos Aires, según explicó Javier Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, la alícuota general del Impuesto de Sellos alcanza el 3,5%. El desarrollador añadió que existe un beneficio para quienes adquieran su primera vivienda o vivienda única, con un tope aproximado de $220.000.000; cuando la operación supera ese monto, el tributo se aplica únicamente sobre el excedente. En territorio bonaerense, en cambio, la alícuota ronda el 2% y, de acuerdo con el mismo análisis, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor. La ubicación y el valor del inmueble, por lo tanto, modifican de manera concreta los gastos finales de la operación.

“La alícuota general en la Ciudad de Buenos Aires es del 3,5%. También señaló que existe una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor que situó en aproximadamente $220.000.000. Cuando se supera ese límite, el tributo alcanza únicamente al excedente.”Javier Tapiola, CEO de Spazios

Cuando la compra se financia mediante un crédito hipotecario, el cuadro se completa con la tasación del inmueble, los seguros obligatorios y los cargos administrativos del banco, conceptos que se agregan al presupuesto inicial del comprador.

Qué tributos dejaron de pagar los vendedores ocasionales

La reducción tributaria que beneficia al vendedor involucra dos conceptos cuya aplicación dependía del momento en que se había adquirido el inmueble. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el ITI, eliminado a mediados de 2024, cuya alícuota representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000, equivalía a US$1.500. Para los inmuebles adquiridos desde 2018, en tanto, regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado por inflación.

La exención alcanza a las ventas ocasionales realizadas por personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a inversión. El beneficio tiene, no obstante, un límite preciso: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, tal como ocurre con una desarrolladora que construye y vende propiedades como parte de su giro comercial.

Conceptos que siguen vigentes en cualquier operación

• Comisión inmobiliaria: entre el 3% y el 4% del valor de la operación, según el acuerdo entre las partes.
• Honorarios del escribano, presentes en toda escritura traslativa de dominio.
• Impuesto de Sellos: 3,5% en CABA (con beneficio para primera vivienda hasta aproximadamente $220.000.000) y alrededor del 2% en la Provincia de Buenos Aires, donde suele repartirse entre comprador y vendedor.
• Tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos en operaciones financiadas con crédito hipotecario.

Comparado con el año previo a la reforma, el costo fiscal de vender una propiedad del patrimonio personal en la Ciudad de Buenos Aires se redujo de manera significativa: desapareció el 1,5% del ITI para los inmuebles adquiridos antes de 2018 y se liberó del 15% sobre la ganancia actualizada por inflación a las operaciones puntuales, lo que en una venta de US$100.000 representa un ahorro de US$1.500 sólo por el primer concepto, sin considerar el efecto del impuesto cedular sobre la renta. La dinámica, sin embargo, no se replica en el resto de los gastos: comisiones, honorarios de escribano, Sellos y eventuales costos del crédito hipotecario permanecen vigentes y continúan integrando el presupuesto de cualquier compraventa.